Инвестиции в стрит-ритейл – главный тренд 2022

За последние годы рынок стрит-ритейла в России стремительно развился. В стране активно открываются точки быстрого питания, небольшие кондитерские заведения и книжные лавки. Это касается не только Московских проспектов, но и новых жилых кварталов.

Стрит-ритейл – что это такое простыми словами

В переводе с английского street retail означает “торговля на улице”. В России такой вид торговли начал активно развиваться еще в 2000 году, но некоторые аналитики утверждают, что мелкие магазины, которые расположены на первых этажах многоэтажных домов появились еще задолго до появления термина.

Во времена СССР помещения под стрит-ритейл не особо выделялись на фоне многоквартирных домов: не было разноцветных витрин и дизайнерского оформления. Никто не задумывался о том, что нужно открывать магазин поближе к остановкам общественного транспорта. С 1990 года по 2005 год подрядчики составляли проекты абсолютно всех зданий исключительно под жилье, а не под ведение бизнеса. Немного позже жилую площадь на первых этажах начали выкупать и превращать в небольшие торговые точки, салоны красоты и аптеки – именно эти заведения являются форматом стрит-ритейла.

Сегодняшний рынок недвижимости работает совсем на других условиях – потребитель стал тщательно изучать не только расположение дома, но и присутствие рядом инфраструктурных объектов. По этой причине новые здания с коммерческими помещениями сегодня очень популярны.

Тип здания стрит-ритейл – что это за помещение

Коммерческая недвижимость стрит-ритейла располагается исключительно на первом этаже. Она оборудована собственным входом, витринами и оконными проемами, которые чаще всего используют для размещения рекламы. Подобное помещение может быть изначально спроектировано под ведение бизнеса. В большинстве современных проектов, первые этажи подрядчики выделяют под офисы.

Что касается старых зданий, то для того, чтобы оборудовать помещение под стрит-ритейл, потребуется его перевести в нежилой фонд. Существует специальная процедура, без прохождения которой ведение бизнеса будет незаконным. В помещении обязательно должен быть отдельный вход, соблюдены санитарные нормы и пожарная безопасность.

Рынок стрит-ритейла в России существует довольно-таки давно, однако сам термин использоваться начал относительно недавно. Название “стрит-ритейл” пришло с Соединенных Штатов. Такой тип бизнеса имеет свои тонкости в управлении недвижимостью и другими не менее важными факторами. Используя такую модель предприниматель может неплохо заработать, однако предстоит разобраться и вникнуть во множество деталей. Особенно это касается тех, кого интересует аренда стрит-ритейл.

Коммерческая недвижимость стрит-ритейл – характеристики

Существуют несколько факторов, которые помогут оценить подобное помещение. Стоит заметить, что количество характеристик может меняться из-за выбора направления. Но существует основные, под которые попадают все объекты стрит-ритейла:

  • расположение;
  • цена;
  • проходимость.

Именно эти характеристики нужно изучить подробнее. 

Проходимость

Не стоит забывать, что не вся недвижимость находящаяся на первом ярусе, оснащенные отдельным выходом, относятся к объектам стрит-ритейла. Немаловажно, чтобы у каждого такого помещения был коммерческий потенциал, так как недвижимость может располагаться где-то в середине жилого района, который не является густонаселенной местностью. В такой локации будет правильнее открыть салон красоты или аптеку.

Оценивается проходимость по некоторым критериям. Чей-то бизнес требует хорошей проходимости, а кто-то ориентируется на определенного клиента. 

Расположение

Данная характеристика очень сильно зависит от первой. Кроме расположения стрит-ритейла в густонаселенных локациях важно обратить внимание на другие факторы:

  • будет ли заинтересован клиент в данном предложении;
  • смогут ли возможные клиенты позволить себе ваш продукт. Например, магазин брендовой одежды в спальном районе точно не окупится, его необходимо размещать в центре или набережной;
  • возможность ведения бизнеса в выбранном месте (разрешено ли это законом);
  • нужно убедиться, что ваша бизнес идея не будет доставлять неудобства окружающим или проживающим рядом людям;
  • подходит ли объект под пожарные и санитарные стандарты;
  • позволит ли выбранное помещение реализовать запланированное.

Ко всем этим факторам нужен комплексный подход. При выборе недвижимости обязательно обращайте внимание на расположенные рядом магазины стрит-ритейл, так как конкуренция негативно скажется на прибыли.

К примеру, если есть спортзал или учебное заведение, учащиеся могут нуждаться в выпечке или напитках. Возле офисов было бы логично открыть канцелярский магазин.

Цена

Не стоит забывать о стоимости стрит-ритейла, так как это поможет определить перспективы вложения денежных средств в такое имущество. Таким образом вы сможете выяснить на сколько целесообразно покупать или арендовать такую недвижимость под ваш бизнес. Произвести оценку можно несколькими способами: анализируя информацию из открытых источников или обратиться за помощью к эксперту. В обоих из них данные должны быть правдивые и актуальные.

Запомните большая часть характеристик имеет свойство меняться, так как из-за появления новых объектов, увеличивается или уменьшается нагрузка на транспорт. Поэтому нужно периодически производить корректировку сведений.

Стрит-ритейл 2022 – особенности

Чтобы правильно задействовать стрит-ритейл, стоит обратить внимание на тонкости:

  • Доступность и наглядность продукции – из-за расположения магазина на первом этаже будет удобно демонстрировать товар перед возможными покупателями. Именно поэтому стрит-ритейл необходим там, где требуется выставлять продукцию на показ, тем самым заинтересовав покупателя.
  • Ориентация на покупателя – расположение локации на нижнем ярусе позволит клиенту не тратить время и приобрести товар поблизости, то есть у вас.
  • Импульсивное приобретение продукции – в магазин, который располагается на последнем этаже торгового центра нужно выбрать подходящее время, чтобы посетить локацию. Именно поэтому люди часто поддаются импульсивным покупкам в магазинах стрит-ритейла по дороге с работы.
  • Оригинальность – формат стрит-ритейла, который отлично подойдет для открытия аптеки, салона красоты, магазинов одежды, кафе, закусочных и другого;
  • Дорогой объект и высокая стоимость аренды. Так как подобные локации пользуются огромным спросом, аренда помещений стрит-ритейл в определенных кварталах очень дорогая. 

Стоит обратить внимание, что вышеперечисленное полностью отображает “уличную торговлю”.

Обзор рынка стрит-ритейла – несколько советов

Перечень предложений в данной сфере явно зашкаливает. Именно поэтому подходить к выбору арендуемой площади нужно исключительно опираясь на бизнес модель. Также не стоит забывать о лимите вашего бюджета.

В основном нужно учитывать следующие факторы:

  • конкурентоспособность вашей компании в выбранном районе; 
  • густонаселенность квартала;
  • общие параметры местности;
  • тонкости, которые влияют на падение или рост спроса на продукцию или услугу;
  • цена аренды;
  • площадь;

Оформляя аренду нужно запомнить, что существует нестабильность и сезонность спроса. Именно поэтому стоимость помещения может опускаться и подниматься. Внимательно анализируйте рынок аренды для того, чтобы не переплачивать.

Очень важно обращать внимание на перспективные районы, которые только начали застраиваться и развиваться. В такой местности стрит-ритейл будет особенно популярен. Но существуют и риски, так как в России часто замораживают строительство из-за нехватки инвестиций.

Стрит-ритейл инвестиции всегда окупаются, но только при правильном подходе к ведению бизнеса. Вам предстоит изучить немало информации, чтобы понять как все устроено, на что опираться и каким рискам подвержен бизнес. Только в таком случае, получится извлечь из бизнес идеи максимальную прибыль.

Стрит-ритейл во II квартале 2022 года

Эксперты R4S Group, которая является одним из самых крупных владельцев стрит-ритейла Москвы, провели анализ рынка торговых локаций в столице за второй квартал. Они выяснили, что в сравнении с первым кварталом текущего года арендаторская активность выросла почти вдвое. “В марте 2022 года, предприниматели пребывали в состоянии шока и нам удалось заключить всего пять сделок по аренде недвижимости. Однако в июне этот показатель увеличился почти на 200%. Такая динамика продолжает сохраняться”, – сообщает глава коммерческого отдела компании Ирина Буренко. Данная ситуация может быть связана с геополитической ситуацией в мире.

Рынок стрит-ритейла 2022 года во втором квартале имеет собственный тренд – локации с небольшой площадью.

Во II квартале 2022 года приблизительно 68% предпринимателей предпочитают арендовать небольшую по площади недвижимость – до 30 кв. м. В большей степени для табачных магазинов, кофеен и ресторанов быстрого питания. Недвижимость средних размеров в основном выбирают магазины обуви или одежды, а также продуктовые минимаркеты.

Анализируя второй квартал 2022 года, можно сделать вывод, что самый востребованный сегмент на рынке стрит-ритейла, с уклоном на ежедневный спрос: уличная еда, магазины табачных изделий, кофейни, продуктовые магазины. Таким образом локации стрит-фуда составляют 14% от общих сделок, мини-кофейни и бутики одежды – 11%, продуктовые магазины и банки – 7%. “Если сравнивать с прошедшим годом, то из новых арендаторов почти отсутствуют парикмахерские, супермаркеты, салоны мобильной связи и аптеки. Я считаю, что в краткосрочной перспективе изменения вряд ли произойдут, так как инвестирование в развитие бизнес-идей за последние годы значительно сократилось и находится в зоне риска”, – заявила Ирина. 

Стоимость аренды за данный период времени не повышалась и не снижалась. Отрицательные ставки, которые были зафиксированы компанией на некоторых арендованных площадях носят исключительно индивидуальный характер, так как арендаторы испытывали трудности с ведением бизнеса. Под такие льготы попало всего 8% клиентов. В арендном договоре льготы не были прописаны, так как многие из объектов недвижимости нацелены на более успешного арендатора. То есть, в случае, если на данную локацию будет более надежный клиент, договор придется разорвать. Недвижимость, которая расположена в густонаселенных районах по-прежнему пользуется хорошим спросом.

“Июнь 2022 года, на удивление, стал очень активным месяцем среди арендаторов. Выжидательная позиция, которую занимал определенных круг вкладчиков, заканчивается. Такие изменения рынка позитивно сказываются на бизнесе, однако на такие корректировки нужно очень быстро реагировать”, – заявила Ирина Буренко.

Инвестирование в стрит-ритейл – как купить недвижимость 

Площадь помещений попадающих под стрит-ритейл может сильно отличаться. Это может быть как локация 40 кв. м. так и 350 кв. м. Недвижимость в этом диапазоне является наиболее востребованной со стороны съемщиков в аренду. В некоторых случаях площадь пространства сдаваемого в аренду может достигать 1000 кв.м.

Внимание инвесторов зачастую привлекает стрит-ритейл находящийся в центральной части города, ведь там идет постоянный поток людей. Кроме того, популярными являются места возле остановок, метро или в центре густонаселенного района.

Вкладчики, которые не обладают достаточным управленческим опытом подобной недвижимостью, могут задуматься над покупкой действующего бизнеса, требующего внеочередного инвестирования для повышения прибыли. Разберем это детальнее.

Бизнес готовый под аренду – это недвижимость уже с заключенным договором аренды. Долговременное соглашение в основном заключается на 4-7 лет. Таким образом появляется возможность составить прогноз на полное время аренды.

Реализация бизнеса готового под аренду в столице, как правило, осуществляется с использованием коэффициента валовой арендной платы, который в основном меняется от 8 до 12 лет. Элитная недвижимость может окупаться до 15 лет. Кроме того, первый год аренды рассчитывается без учета НДС и расходов на коммунальные услуги.

Приобретение недвижимости, требующей дополнительных затрат – здесь говорится о помещении, не имеющем бремени в виде долговременного арендного договора. Помимо этого, такие локации требуют инвестирования с целью улучшить состояние самого объекта. 

Такие здания, в основном, всегда стоят гораздо меньше, чем бизнес готовый под аренду, так как собственник обязан расходовать ресурсы и время для того, чтобы найти арендатора. Может быть предоставлена скидка на аренду, если в помещении требуется выполнить ремонтные работы или подвести электричество. На рынке стрит-ритейла очень популярной является стратегия, которая предусматривает покупку объекта с последующим его разделением на несколько помещений. В таком случае владелец сможет привлечь сразу несколько арендаторов. 

Стоит обратить внимание, что такие объекты более привлекательны для инвестора по сравнению с готовым бизнесом и у них значительно меньше срок окупаемости, однако привлечь в такой стрит-ритейл можно исключительно опытного игрока, который разбирается в коммерческой недвижимости. Не стоит забывать, что высокие доходы всегда сопровождаются рисками, так как может затянуться легализация изменений в планировке объекта или отсутствовать подходящий арендатор.

Такое определение, как “средняя стоимость” на рынке стрит-ритейла не применяется – две рядом стоящие локации могут сильно отличаться в цене.

Наиболее стабильными и прибыльными арендаторами являются магазины продуктов – они более устойчивы на рынке, так как несмотря на время года или погоду всегда будут покупатели. Еще можно выделить точку общественного питания или столовую – такие заведения всегда широко востребованы, особенно возле образовательных, банковских или спортивных учреждений. Не менее популярны – международные компании одежды, обуви или инструмента. При заключении длительного договора аренды такие организации могут помочь получать стабильную прибыль.

Заключение

Из-за напряженной геополитической ситуации в мире, многие инвесторы из России потеряли свои сбережения, которые вкладывали в зарубежные фондовые и криптовалютные биржи. Многим приходилось держать свои кровно заработанные в фиате, ожидая изменения ситуации в стране. Скорее всего изменения наступят не скоро, и большинство продают свои активы и недвижимость с целью покинуть российское государство. Для тех, кто не привык сдаваться стрит-ритейл будет хорошим вариантом для вложения средств. Для того чтобы правильно построить бизнес модель необходимо получить консультации по инвестированию у опытных экспертов. В том случае если вы привыкли все делать сами, можно задуматься над приобретением уже готового бизнеса, однако не стоит забывать, что его окупаемость длится гораздо дольше. Помимо этого, любые инвестиции сопровождаются рисками, поэтому тщательно анализируйте рынок, следите за курсами валют и не торопитесь с выбором недвижимости.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Оставьте комментарий! Напишите, что думаете по поводу статьи.x
()
x